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时代充斥着资本和转型的气息，无论是普通买房者还是房地产从业者，总是纠结、迷茫着，难以抉择。虽然市场上不乏房地产类的书籍，以系统化思维、浅显易懂的语言探讨购房逻辑与房地产商业模式等问题的却很少。在本书中，作者凭借20余年房地产从业经验和对市场的观察，用有趣的故事把复杂的房地产问题讲得通俗易懂，同时，为普通买房者及房地产从业者提供了一种新的视角。本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。

自序

01 心态与观念

买不到房的8种人

你给房子送终，还是房子给你送终

大城市一张床，还是小城市一套房

学区房就是一面照妖镜

买方可以买来幸福吗

男性买房 vs 女性买房

02 政策与调控

中国房市的无规律调控

解决房价问题不看市场，看市长

向新加坡学调控智慧和社会公平

调控房价，不如调控预期

为什么我喜欢到美国学习房地产

03 趋势与方向

“房住不炒”后的10个变化

限售：楼市新常态

调控的目标、方向与结果

6个置业机遇

04 税收与成本

房地产税落地是狼来了吗

从买房到持有房产，你被“税”了多少次

新房、二手房、商住房哪个交税 少

买房、租房哪个 划算

学区房价值与成本

05 数据与涨跌

判断房价涨跌的8个指标

房价下降可信吗

别信“金九银十”

日光盘谎言

如何判断拐点

06 判断与决定

首付贷比 可怕

小产权房不会复活

真优惠与伪优惠

房价的影响因子

当开盘摇号成为楼市主旋律

07 时机与准备

买房准备：多角度评估、择机买入

房价、调控与时机

年末年初，要不要买房

到底存不存在黄金出手机会

次买房、换房需谨慎

08借钱与算账

等额本金、等额本息、公积金贷款利弊分析

如何成为一个精明房奴

提前还贷款究竟合适不合适

换房的高卖低买玄机

共有产权房弃购背后的细账

09 看房与选房

中国人适合住多大的房子

为你梳理购房逻辑

8条选房指南：新房vs二手房

存量房时代，为什么新房仍值得买

现房购买指南

老家棚改拆迁，如何求偿

如何跟着棚改节奏买房

为什么说共有产权房可以买

10 二手房

二手房买卖流程全梳理

重新审视中国经纪人

房产中介能从你身上赚走多少钱

看明白中介套路，避开二手房买卖陷阱

买二手房容易栽的大坑

中介相争，买房者渔翁得利

11 租房

北漂租房到底贵不贵

三个大姐的租房故事

租购同权——多年媳妇熬成婆

当马云开始惦记你怎么租房

租房贷款靠不靠谱

10年租金堪比首付，为什么还要租房

租赁崛起有利无弊

12 装修与物业

精装修二三事

物业决定居住品质

从杭州保姆纵火案看物业责任与价值

居委会、物业公司、业主委员会

小区拆墙：墙倒了就是路

13 城市与房价

北京楼市新秩序

环京买房要慎重

天津这样的落户热城市，何时进入不吃亏

惦记丹东楼市的人醒一醒

海南楼市的短期下跌和长期美好

14 地域与选择

北上广深的褪色

返乡置业是一个好选择吗

三四线楼市走势

新一线城市

即将大涨的城市坐标

15 投资与升级

当房奴，不如当岛主

度假地产购买攻略

当保险资本介入养老地产

房地产买卖的本质

地产行业有没有下一个风口

区块链、大数据、人工智能时代的居住体验

冯仑万通集团创始人、御风集团董事长。1959年出生于陕西西安，西北大学经济管理学院毕业。 党校法学硕士、 法学博士。曾任职于 党校、 宣传部、 体制改革委员会、海南省改革发展研究所。1991年，创立万通集团；1993年，创立北京万通实业股份有限公司。二十余载，除了耕耘万通，他还致力于推动中国房地产行业的良性发展，承担企业家的社会责任。著有《野蛮生长》《理想丰满》《岁月凶猛》。

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判断房价涨跌的8个指标2017年、2018年的房价下降让很多人觉得房地产市场转向了。过去10年，在任何一个时间点买房的人，即便当时看上去很不适合下手，后来还是能赚回来。房价涨跌的趋势走向是有据可循的。我总结了8个指标帮助大家判断房地产价格趋势。 个指标是当地的GDP水平。根据宏观经济研究，经济增长一般从人均GDP达到1 000～2 000美元时开始。当人均GDP达到8 000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。当前，中国的人均GDP已经超过8 000美元，这意味着整体住宅供应量已经处于饱和的状态，所以近几年很多城市的住宅逐渐滞销。第2个指标是一个城市成交的新房二手房数量比例。如果一个城市每天卖6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，新房二手房比例为1∶1，这就意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市就是如此。但是如果新旧房成交量比例不足1∶1，比如说卖了6套房，其中2套房是新房，4套房是二手房，说明这个市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。第3个指标是人口增长量。人口净流入量为正，房价上涨，反之下跌。住宅和人口数量高度相关，如果一个地方的人口数量没有增长，那里的房子一定会贬值。为什么说去东三省（辽宁省、吉林省、黑龙江省）买房要慎重？东北每年有180万～200万人离开家乡外出打工，甚至到海南定居，因此东北的住宅投资价值不大。北京、上海、深圳的房价为什么不跌？那是因为北京和上海的人口每年净增长五六十万，而深圳已经是人口过千万的城市，现在还在增长。在北京的朝阳区，光是中央电视台就带来了几万人租房、就业、消费、娱乐的需求，所以这个地区的租金持续上涨。第4个指标是人口增长中积极人口增长的部分。众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。其中一些人在那里创业，既创造了就业机会，又带来收入，这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业、出口对GDP的贡献 ，而现在服务业、科技产业造福GDP增长。有一件事情 有趣，天津人做了几百年煎饼果子，当地却没有一家年营业额超过1 000万元。但是，北京有一个创业者利用互联网思维做煎饼果子，公司市值高达20亿元。这个创业者不仅实现了个人价值，还创造了很多就业机会，带来了 多的社会效益和经济效益。第5个指标是经济的增长。近3年以来，城市经济的增长发生了很大的变化。10多年以前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料、能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长表现得 直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也越来越多。结果，从事挖煤挖矿的人赚钱了，做出口加工的人也赚钱了。而说起现在，我就想到一道老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——由来只有新人笑，有谁听到旧人哭。新人是谁呢？我们叫它“五行业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物、大娱乐大健康。每一个行业都与高科技密切相关。那旧人是谁呢？就是刚才我们讲的传统制造业、矿产、能源行业。新旧行业的不断 替促进了社会进步。现在，互联网企业的集中度高到什么水平？数据显示，全国排名前2 000的互联网公司有60%在北京，30%在深圳，剩下10%分别在杭州和上海，其他的城市几乎没有。中国的电影娱乐行业差不多有100亿美元的市场。五大互联网娱乐公司——中影集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制了中国90%的电影行业，它们都位于北京。大文化、大娱乐行业的领军者几乎都在北京，基因生物研发的前沿阵地主要在深圳，而 的金融服务业分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济地图都变了，今后的房价“高山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的地方都是房价“平原”。第6个影响住宅价格的指标是税收。如果房地产税或遗产税在中国 ，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套 大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。假定1套房子价值1 000万元，按照美国接近50%的遗产税率计算，继承人需要缴纳几百万元的税才能成功把房子过户到他的名下。在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国 ，综合的税率大概为11%，那里的人就 愿意持有不动产。第7个指标是汇率。人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是 的，而且贷款流程简单，利息也很低。但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会 贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。 一个指标是人们对于社会经济发展的长期预期。有购买力的人口如果对一个城市或 的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去那里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。

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023

对那些买不起房的人来说，踏踏实实地租房有什么不好？现在长租公寓市场发展良好，线上看房、线上交租金，房源照片也都是真的，租房难道不幸福吗？租房者一边好好赚钱，一边好好享受租房生活，等钱存够了，终于买得起房，就可以开心地告别租房生活，喜迎买房生活。

内心自由的人オ会与自由相遇。第一种人，明明房产挂牌能卖到1000万元，如果他永远是买房思路，永远不会开心。稍徴转换思维，把房子卖掉变现，他就可以做其他事情，人生的丰富性、趣味性、可能性截然不同。

拿我来说，如果我是第一种人，我马上把价值1000万元的房子卖掉，租一个比原来更舒服、更高档的房子住。和房价相比，这么多年北京的租金上涨幅度有限。一线城市租售比非常低，第一种人完全可以用租房的方式换一个比以前更高档的房子住。

卖了房子以后，是不是可以用这笔钱灵活投资，买点债券或者做天使投资？在大众创业、万众创新的时代，投资渠道真的只有楼市和股市吗？当然不是。不过前提是你得具备理财能力，擅于跑贏通货膨胀。

当大部分人都走同一条路，且人人走得都很辛苦时，是不是代表那条路可能有问题？中国人每天被房子问题困扰，感受不到幸福，是因为追求幸福生活的方式错了。

买房归根到底是在追求三个方面一一幸福感、自由度和安全性，这三点分别对应的是居住体验、产权拥有和财务稳健。买房者搭上了财富升值的列车，心里有了安全感，便踏实多了。可是

的钱，老了都得花了，要么留给子孙后代花，要么给自已花。老年群体应该变成一个积极消费人群。花钱带来快乐，花钱是件快乐的事。

人的一生被太多东西束缚，在年轻时不快乐，因为不敢说错话，不敢办错事，不敢走错路，不敢爱错人。老了以后，反而不再惶恐至极，很多事情也都看得开了，意识到说错话、办错事走错路、爱错人也是人生的一部分。随遇而安，随心而动。我60岁了，如果严格按照健康专家的嘱咐，虽然吃得健康，我却不开心。

老了，意味着有更多的时间去尝试新的事物，拥有更多的包容和体谅。老了等于再次选择，勇敢改变就是选择新生活的开始。虽然每个人都会变老，但是我们可以通过改善与房子和生活的关系，避免为房所奴役，从而安享晚年。

他们手里的活钱少了，不自由了。租房者能够享受更灵活、更自未来

由的生活，可是安全感差一点。怎么解决这个问题呢？租的时

间长一点嘛。签一个长期租约，一下子租10年，即便租金上涨，房子

也和你没太大关系信息

归根结底，每个人都有追求幸福生活的权利，也要找对追求出不

幸福生活的方式，要把幸福、自由和安全三个因素结合好。我并通买厉

饱和，

不是说买房有问题。背一点贷款其实并不是坏事，对年轻人来说崭露

贷款是改善生活的杠杆，也会激发工作的动力和创业的热情。我太多问

想说的是，我们每个人都要在有限的人生中尽可能更智慧地把握时

前进的方向，尽最大努力去触摸幸福。

幸福的第一重境界是吃饱饭、睡好觉。但达到这种最低境界

其实也不是特別容易的事情，很多人一生气就不吃饭了，喝闷

酒，睡不着，真要活到没心没肺、能吃能睡也是了不起的心态。

幸福的第二重境界是当个正经人，正常过日子。人活着靠本能，

该正经的时候正经，生活该正常的时候让它保持正常，这就很幸

福。做一个正常的俗人也没那么容易，需要修炼角色转换能力。

幸福的第三重境界是明是非、辨善恶。释迦牟尼和孔子都有

一套是非善恶标准，他们都是按照自己的标准行事的人。人之所

以有烦恼就是因为被是非善恶左右，因此我们需要树立一套自己

的是非善恶观，不受外界标准干扰。这样的活法会很舒服。

有多少幸福可以重来？确实可以重来，只要解放自己，奋斗

的目标不是只有买房这一种。另外，千万别光看别人怎么做，还

要听自己内心怎么说。

来龙去脉，并且将重点展开房价确定后的流程和步骤一这个阶段也是最容易有变数的阶段。

首先，卖方先把房源信息挂出来，同时买方从不同渠道寻找房源。买卖双方在这一阶段都可以选择跟几个中介同时打交道。卖方为了接触到更多客户，更快成交，可以将房子同时委托给多个中介（有利于提升办事效率）；而买方也可以多找几个中介看房，有些房源是单个中介机构独有的，多找几家中介可以看到更多房源。

其次，中介介入，带买方看房源。当买卖双方匹配以后，还有4件事要做：卖方与买方达成交易意向，谈妥一个双方都能接受的价格，买卖双方签署《买卖定金协议书》等文件，买方向卖方支付定金，签署《存量房屋买卖合同》等交易文件

在买卖双方预约网签时间并通过网签后，这套房只能卖给已签约的买主，若违约需赔付违约金。网签发生在贷款之前，并非贷款批下来之后才进行网签。商业贷款的流程是：先评估交易房屋现值，由此推算出买方应支付首付的数额；接下来贷款银行面签，批贷款；在完税过户后办理物业交割，办理抵押登记，领取他项权利证，领取抵押后的房产证，贷款银行发放贷款。公积金贷款的流程是：在交易房屋现值评估、买方支付首付之后，还需要由公积金管理中心做初审，进而完税过户和进行物业交割，然后贷款银行放贷，办理抵押登记，领取抵押后房产证，至此整个流程完成。

即使步骤如此明了，仍有三个地方需要特别注意。第一，对于没有解除抵押的房子，在卖家还清贷款并由银行出具抵押注销材料后，才能进行产权过户。

第二，现在有很多交易是连环单，比如“卖一买一”，可能同时牵扯到至少2套房子的买卖，买卖双方应该在交易前期达成协议，因为二手房交易涉及交定金、等待过户等相对耗时的环节。

第三，充分了解房地产市场政策是一次成功交易的基础。除了明确到底要交多少税、多少首付，可能在哪个环节出问题，还要做好充分的市场调研，比如，房子是否有抵押，能不能过户？房子是否...

要等几年才能收房，且有可能是毛坯房。买二手房，所见即所得；新房最终什么样子可能要靠想象。如果是期房，开发商承诺的交通、小区规划、学区、配套设施、周边产业等利好，也不一定可以完全兑现。每一枚硬币都有两面。由于一系列不确定因素，新房（尤其是期房）反而比二手房的预期空间、升值空间更大。

第五，买房者贷款购买新房时一般要等到楼盘封顶后才开始还贷，缓冲时间至少拉长了几个月，而贷款买二手房则要求买房者在过户的次月开始还贷，压力来得更快。

第六，买新房的交易过程是：去售楼处，看样板间，审核资质，交首付，买房申请贷款，还贷款，交房，交契税，入住。买二手房的交易过程是：看房，核实产权，签订买卖合同，交首付，买方申请贷款，交税费和中介费，过户，交接水费、电费、煤气费和物业费，换房产证，贷款申请通过、交付房屋。买新房的交易流程简单，风险较低。购买二手房的每个环节都有风险，比如在看房时可能遇到假房源，在过户前房东可能违约，等等。

第七，与购买二手房相比，购买新房几乎没有议价空间。开发商销售新楼盘的定价经由政府审批，不会轻易降价，买房者顶多可以找开发商申请几个点的折扣。二手房交易是一个完全自由的市场一一买卖双方自主定价，自由谈判，价格上浮或下跌的可

能性都有，理论上其议价空间无限大。如果卖方着急套现，那么

买方极有可能谈下来一个很合适的价格。

第八，新房的风格更符合当下的产品设计理念和审美偏好

而二手房的户型设计可能已经过时。

买二手房容易栽的大坑买二手房显然比买新房要麻烦得多，不仅要费更多心思算账，还涉及更复杂的交易流程，一不小心会掉入一些陷阱，所以大家在提到买二手房时，多少有点“谈房色变”。

现在二手房交易量越来越大，所以买卖过程隐藏的大坑可一定要避开了！

第一，区别定金和订金。决定的“定”和订立的“订”，这两个字的含义截然不同。定金有法律效力，订金没有法律效力。

如果卖方收了定金之后违约，要双倍返还定金。如果卖方收了订金之后违约，只要把原来的订金全额返还，即可免责。定金一般不超过房子总价的20%，而订金在大多数情况下可以依买卖方需求定额。

第二，买二手房必须进行资金监管。如果不做资金监管，卖家可能会在收到钱后不办理产权过户。资金监管的意义在于，只有当买方过完户时卖方才能拿到钱。

第三，当房屋属于违建或被抵押、政策变动导致买方购房资格丧失、卖方债务纠纷导致房屋被法院査封、共有产权人不同意出售等情况发生时，房屋将无法完成过户。

第四，二手房贷款按照房子的评估价值计算贷款额度，而不是简单地用总房价减去首付。那评估价值怎么算呢？楼盘位置、房屋朝向、所在楼层、房屋面积及建成的年代等都会影响到评估价值，几乎一套房子都有一个评估价值。商业贷款的评估价值一

般是成交额的809%~90%。

第五，二手房物业交割要求买卖双方在房子被腾空后同时到场；如果有租户，则也要一起到场，租户要结清水费、电费、煤气费等细账；买卖双方和租户还要商量好过户后租户搬家等细节。另外，卖方要结清物业费、卫生费、停车费等。如果房屋和户口挂钩，卖方还要把户口迁出。

第六，房价低于同区域均价很多的房子，一般是假房源。如果房源展示平台没有承诺对假房源进行审査，那么这样的平台往往会出现一些假房源。如果图片与房源信息对不上，比如户型展示的是80平方米的两居室，图片看着像100平方米的两居室那...

书籍介绍

时代充斥着资本和转型的气息，无论是普通买房者还是房地产从业者，总是纠结、迷茫着，难以抉择。虽然市场上不乏房地产类的书籍，以系统化思维、浅显易懂的语言探讨购房逻辑与房地产商业模式等问题的却很少。

在本书中，作者凭借20余年房地产从业经验和对市场的观察，用有趣的故事把复杂的房地产问题讲得通俗易懂，同时，为普通买房者及房地产从业者提供了一种新的视角。

本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。